PERCHE' EVITARE IL FAI DA TE IMMOBILIARE

PERCHE' EVITARE IL FAI DA TE IMMOBILIARE

L'abitazione il più delle volte costituisce la maggior parte del PATRIMONIO di una persona, spesso di una famiglia, quindi anche dei figli in una prospettiva futura. Ci sono persone che vanno all’IKEA e pagano la % per la consegna e per il montaggio, forte dell’adagio che “ il risparmio non è mai un guadagno ”.

E tu hai scelto il fai da te nella vendita del tuo bene più prezioso ?

 

VENDERE NON E’ COME ACQUISTARE

Molte persone pensano che vendere casa sia come acquistarla. Ricordano quanto era stato semplice acquistare l’attuale abitazione …. acquistare non è vendere.

MA IO HO ACQUISTATO FACILMENTE

Quando hai acquistato le condizioni economiche generali e quelle normative erano diverse dalle attuali.Forse non hai idea di quali documenti hanno presentato al notaio per il tuo acquisto, e ne manca qualcuno ….

Stavi per entrare nella nuova casa dei tuoi sogni, avevi il denaro per farlo o la banca che aveva servito tutta “ la famiglia”, ti concedeva il mutuo senza alcun problema, forse c'era uno dei figli in arrivo, eri stato incoraggiato dalle esperienze positive di amici e parenti. Sei diventato proprietario di un immobile in modo rapido, semplice, quasi senza rendertene conto, nel senso che hai pagato e pochi mesi dopo ci abitavi, cos'altro c'era da fare ?

“  La nostra abitazione è in regola ". Nei fatti lo è raramente.

Chiediamo ai proprietari di poter visionare la documentazione dell'abitazione, dicono di avere tutti i documenti ma poi, immancabilmente, non è così. Per questo è necessario se si vuole vendere nominare un tecnico abilitato di fiducia per le necessarie, non solo opportune, verifiche documentali, catastali, amministrative, edilizie.

Quando queste verifiche vengono eseguite risultano a seconda dei casi:

1. IRREGOLARITA’ EDILIZIE - “ Il costruttore non ha avuto problemi a fare questo o quello. Il babbo aveva modificato il progetto originario. Mio marito ha fatto buttare giù un paio di muri per ampliare le camere. Il garage non c’è perchè abbiamo fatto una camera da letto o una cucina separata, che problema c’è ?” 

2. OPERE ESEGUITE SENZA AUTORIZZAZIONI in “deroga” alle norme vigenti - “ Enti autorizzativi preposti non informati su costruzioni aggiuntive, il capanno, la via di accesso allargata rispetto ai mappali, un canale di scolo chiuso.

3. IRREGOLARITA’ CATASTALI - “ Non risulta il passaggio di proprietà perché nessuno si è preso la briga di fare la voltura catastale; l’unità immobiliare è posta nel mappale in una posizione diversa; le planimetrie attuali non corrispondono allo stato di fatto dell'abitazione; vi siete accordati con il vicino e il costruttore e avete cambiato i confini, del resto così si entra meglio nel vialetto !!!”

4. ATTI DI PROVENIENZA - “ Si credeva di avere nel cassetto l’atto di acquisto, ma non c’è più … in alcuni casi occorre provvedere ad una ricerca presso il Notariato o all'Archivio di Stato, in altri casi ci sono altri eredi di cui si sapeva ma del resto il babbo aveva detto che questo immobile era il mio … non dei miei fratelli. “

5. AGIBILITA’ - “ Le pratiche edilizie non sono mai state regolarizzate dall’architetto, se né dimenticato; o neanche presentate, per opere eseguite di cui il proprietario dice di non sapere, erano antecedenti al suo acquisto; ci sono enti che hanno notificato 15 anni prima la necessaria regolarizzazione o irregolarità non sanabili, ma nessuno ne sa nulla.

La buona fede o peggio VISTO E PIACIUTO non riduce le vs. responsabilità. I proprietari rispondono direttamente di ogni irregolarità anche per gli anni a venire molto dopo il rogito. Irregolarità di cui non sanno o hanno finto di non sapere, con la conseguenza che tali omissioni sono sempre a loro costo e carico.

Ci sono proprietari che hanno rifiutato la richiesta di nominare un tecnico abilitato perché deliberatamente volevano omettere delle informazioni su irregolarità allo stesso agente immobiliare, e ovviamente alla parte acquirente.

Non sperate che andrà bene. Se volete “ imbrogliare chi acquisterà” anche lo stesso agente immobiliare è parte lesa oltre all'acquirente, e voi proprietari ne rispondete in prima persona. L’agente immobiliare si occupa dell’intermediazione, ma per le attività di verifica e regolarizzazione occorre che il proprietario nomini un tecnico abilitato e un notaio per gli opportuni orientamenti normativi.

 

A) IL PRELIMINARE

Un copia e incolla dell’acquisto fatto diversi anni prima, non è una buona scelta. Non sei in grado di valutare quanto sono cambiate di anno in anno diverse norme, non solo a tutela delle parti ma relative  agli obblighi dei proprietari, i tuoi obblighi verso l'acquirente.

I tuoi nuovi obblighi da venditore.

Un avvocato deve specializzarsi, così un commercialista e altrettanto un medico, un’infermiera, un militare, un amministrativo, una cassiera, un muratore o chi monta impianti elettrici ... e tu come proprietario è bene che ti affidi al tuo agente immobiliare per la vendita, ad un bravo ingegnere o geometra abilitato per ogni verifica e sanatoria, ad un notaio di fiducia per una consulenza ante rogito.

B) CHI ACQUISTA HA LE CAPACITA' ECONOMICHE PER ROGITARE ?

Trovarvi impegnati in una vendita che non si realizzerà con un acquirente che non ha le capacità economiche per rogitare non è il massimo. Certo risponde con la caparra, ma voi non avete venduto, e forse state per perdere l’acquisto dei vostri sogni, imballati in una causa che chissà quando finirà.

C) CHI SONO I TUOI VISITATORI "SCONOSCIUTI"

Chi sta visitando il tuo immobile ? Chi è questo sconosciuto che ha visto un cartello o una tua inserzione diretta su un portale web ? Chi ti sei portato in casa, nella tua camera da letto, nel tuo bagno personale ?  E’ un rischio da non correre per nessun motivo.

D) IL NOTAIO LO SCEGLIE L'ACQUIRENTE

E non è un caso che la legge abbia stabilito così, non solo perchè è l'acquirente a pagarlo, ma perchè opportunamente sceglie una persona di fiducia.

1.         Indipendentemente da chi lo sceglie o lo paga, nessun notaio si accollerà responsabilità non sue o irregolarità che risultano dagli atti precedenti.

2.         Il notaio certifica quanto le parti hanno già deciso, non si assume responsabilità per la proprietà, sei sempre tu proprietario ad assumerti ogni responsabilità

3.         Si giunge dal notaio ad accordi già presi e sottoscritti, e in ogni caso non è lui la persona deputata a sanare alcuna irregolarità, se rilevate qualche giorno prima del rogito o peggio in sede di rogito è tardi correre ai ripari.

Come andare in barca senza salvagenti e scialuppe…

 

E) VENDERE E’ UN MESTIERE

Un mestiere che negli anni si è specializzato sempre più, in ogni ambito professionale. Ogni servizio e prodotto ha specificità che richiedono formazione, esperienza e competenze che gli sono proprie. La specializzazione è indispensabile anche se quando si parla di vendere la propria abitazione molti si illudono di poterlo fare da soli. 

Un agente immobilare ha venduto centinaia o migliaia di immobili, affrontato, incappato e/o risolto innumerevoli problematiche, è in grado di capire quali azioni (preciso a scanso di equivoci, lecite) mettere in atto per dare risalto alla vs. abitazione.