ATTO NOTARILE NULLO CON PLANIMETRIE NON CORRISPONDENTI ALLA REALTA'

ATTO NOTARILE NULLO CON PLANIMETRIE NON CORRISPONDENTI ALLA REALTA'

Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. 

 

a) Non è più possibile vendere un fabbricato se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile, o se gli altri dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati. 

Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale) che ha l’obbligo di dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. 

Quindi cercare di fare il furbo, non paga ! E credere di poter regolarizzare quando hai venduto perchè prima non vuoi spendere soldi è del tutto inamissimile:  le planimetrie vanno allegate al preliminare.

La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto.

L’invalidità della compravendita o dell'atto relativo all’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122). Pertanto il notaio ti farà dichiarare sull'atto la corrispondenza dello stato di fatto alle planimetrie. E se non corrispondono stai facendo una dichiarazione falsa su un atto.

 

Falsità nelle dichiarazioni rese al notaio - Falso ideologico - Corte di Cassazione, Sez. III, 26 marzo 2012 n. 11628

E`configurabile un obbligo a carico del privato di rendere dichiarazioni conformi al vero in ordine alla condizione giuridica dell’immobile oggetto di alienazione ed alla sua corrispondenza agli estremi della conformità alla normativa urbanistica. Ne consegue che, in caso di falsità delle dichiarazioni, é ravvisabile il reato di cui all’art. 483 c.p., che prevede l’ipotesi in cui il pubblico ufficiale si limiti a trasfondere nell’atto la dichiarazione ricevuta, della cui verità risponde solo il dichiarante in relazione a un preesistente obbligo giuridico di affermare il vero, mentre lo stesso pubblico ufficiale risponde soltanto della conformità dell’atto alla dichiarazione ricevuta.

 

Può accadere che in catasto:

- non risulti depositata la planimetria del fabbricato (per gli accatastamenti più vecchi),

- che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di piccole modifiche (apertura di una finestra, spostamento di una parete, realizzazione di un nuovo bagno)

che in seguito a una ristrutturazione del fabbricato la categoria e la classe attribuite (e di conseguenza la rendita catastale) non corrispondano più alla realtà. 

b) Il notaio deve verificare che esista in catasto una planimetria che rappresenta l’immobile. Il venditore deve consegnare la copia recente della planimetria “ufficiale” rilasciata dall’Agenzia del territorio e corrispondente all’originale depositato in catasto. Non basta, dunque, una planimetria qualsiasi, redatta dal tecnico, ma deve risultare che si tratta di quella depositata in catasto. 

La planimetria può essere richiesta presso gli uffici del catasto (nel capoluogo di provincia).

c) Il venditore deve dichiarare sotto la propria responsabilità che la planimetria depositata in catasto (e di cui viene allegata copia all’atto notarile) è conforme allo stato di fatto dell’immobile, e la conformità allo stato di fatto di tutti i dati catastali riportati nell’atto. 

d) La dichiarazione del venditore può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale. Se la planimetria o i dati catastali non corrispondono alla realtà, devono essere aggiornati (con l’intervento di un tecnico, a spese del venditore), prima del rogito.  

Ecco perché è opportuno verificare la situazione catastale fin dal momento della firma del contratto preliminare, per evitare che sorprese dell’ultimo minuto costringano a rinviare la data prevista per il rogito. 

e) L’Agenzia del Territorio (Circolare n. 2 del 9 luglio 2010) ha precisato che quando la planimetria catastale non riproduce fedelmente la situazione attuale dell'immobile, l'intestatario deve presentare, prima del rogito, una denuncia di variazione, allegando la planimetria aggiornata.  Questo sia che si tratti di una difformità originaria, cioè dovuta a un'errata rappresentazione nella planimetria depositata in precedenza, sia che derivi da modifiche eseguite successivamente, e non comunicate al catasto. 

f) L’Agenzia del Territorio ha chiarito che non assumono rilievo le variazioni di toponomastica (il nome delle vie e i numeri civici), i nomi dei confinanti e ogni altro elemento che non influisce sulla corretta determinazione della rendita. 

Deve trattarsi, comunque, di modifiche veramente minime. E' espressamente considerato obbligatorio l'aggiornamento della planimetria in caso di rilevante ridistribuzione degli spazi interni, realizzazione di nuovi servizi igienici, realizzazione di soppalchi, modifica nell'utilizzo di balconi e terrazze, utilizzazione del retrobottega di un negozio come spazio destinato alla vendita. 

La legge di conversione del decreto ha precisato che la conformità della planimetria allo stato di fatto dell'immobile deve essere verificata "sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale". Questa precisazione consente all'intestatario di attestare la conformità della planimetria in presenza di lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo, che pur variando la superficie utile dei vani interessati non modificano il numero dei vani e la loro funzionalità, e che non comportano una variazione della rendita catastale, come ha chiarito l'Agenzia del Territorio.